Le fonds de transformation environnementale des zones commerciales périurbaines
Contexte
Premier créateur d’emplois (3,6 millions), le secteur du commerce fait face, depuis plusieurs années, à des mutations profondes (croissance continue du commerce électronique, évolution des habitudes de consommation, pression accrue sur le pouvoir d’achat) qui pourraient porter atteinte aux commerces situées en périphérie des villes et des agglomérations.
La France compte, en effet, plus de 1 500 de ces zones, avec des situations très diverses : certaines ont des surcapacités et s’avèrent de plus en plus affectées par la vacance commerciale ou par une paupérisation de l’offre commerciale, d’autres sont au contraire très dynamiques.
Dans les deux cas, un accompagnement est nécessaire car elles concentrent de nombreuses externalités négatives impactant leur territoire d’implantation. Outre une artificialisation excessive et une perméabilisation des sols, elles contribuent au phénomène d’étalement urbain, avec une faible accessibilité via les transports en commun et les mobilités douces. Elles affectent aussi profondément la biodiversité, produisent des ruptures dans les continuités écologiques et aquatiques. Du point de vue architectural, les constructions sont conçues pour privilégier le rendement économique sans considération esthétique, paysagère ni environnementale.
Afin de transformer ce modèle conçu dans les années soixante et qui n’a eu de cesse de se développer depuis, un dispositif de transformation des zones commerciales de périphérie est mis en place.
Objectifs
Le modèle économique des opérations de requalification des zones commerciales repose essentiellement sur le potentiel de densification et le développement de la mixité des usages en cas de suroffre commerciale sur la zone de chalandise concernée.
Afin de mieux appréhender l’équilibre global d’une opération de transformation, l’État souhaite mener une expérimentation visant à inciter et accompagner des porteurs de projets, publics ou privés, dans la réalisation de programmes de requalification de zones commerciales périphériques et d’opérations commerciales contribuant :
- à la rationalisation du foncier commercial ;
- à l’amélioration du cadre de vie par la diversification des usages de ces zones, notamment grâce à la construction de logements, l’installation de nouveaux services, la renaturation massive des espaces et, lorsque cela est possible, l’implantation de nouvelles activités telles que l’industrie ou la logistique ;
- à la sobriété foncière grâce à une optimisation des surfaces.
Cette expérimentation doit permettre d’élaborer une doctrine d’intervention de l’Etat avec notamment un ciblage des territoires prioritaires, la détermination du juste niveau de financement afin de créer un effet incitatif et les modalités précises d’intervention.
Elle devra utilement être mise en perspective avec les travaux conduits sur les entrées de ville dans le cadre de la phase 2 du programme de l’ANCT Action Cœur de Ville, sans être exclusive, le dispositif s’adressant également tant aux métropoles qu’aux villes plus rurales.
Offre de service
La mesure se décline en deux offres de service :
- Aides en ingénierie (75 000€ maximum) et/ou pour de la conduite de projet (75 000€ maximum) pouvant être cumulées.
- Subvention au titre du déficit d’opération (50% maximum) pour les projets les plus matures et avancés.
Territoires cibles
- Les communes ou les EPCI confrontés à un enjeu de transformation d’une zone commerciale. Les projets situés dans le périmètre d’une opération de revitalisation de territoire « ORT » (existante ou en cours de constitution) ou étant dans le cadre d’un projet partenarial d’aménagement « PPA » feront l’objet d’une attention particulière, sans être exclusive (notamment pour l’Île-de-France).
- Toute zone commerciale faisant l’objet d’un projet de transformation ambitieux ou modérée située en dehors des centres-villes et centres-bourgs, généralement en bordure des grands axes routiers
Bénéficiaires
L’expérimentation s’adresse :
- A des entités publiques (collectivité territoriale ou opérateur contrôlé par une collectivité territoriale)
- A des entités privées, maîtrisant les compétences opérationnelles requises. Elles devront obligatoirement disposer de l’appui de la ou des collectivités territoriales d’implantation.
Candidater :
Pour préparer et déposer leurs candidatures, les collectivités et opérateurs concernés doivent se faire connaitre auprès du préfet de département afin de présenter le moment venu un dossier de candidature.
FAQ
La France regroupe plus de 1 500 zones commerciales, dont la surface cumulée atteint 500 millions de m2, soit l’équivalent de cinq fois Paris. Ces zones sont totalement artificialisées et leur modèle, essentiellement hérité des années soixante, nécessite d’être repensé pour être adapté aux enjeux de notre temps.
Si les zones commerciales ont souvent le même aspect, elles recoupent des réalités très différentes, entre celles qui sont dynamiques et d’autres en difficulté, celles qui ont été rattrapées par la ville et celles qui en demeurent éloignées, etc. C’est pourquoi le programme intègre une expérimentation sur une trentaine de territoires très différents, et une réforme du code de l’urbanisme pour accélérer ces transformations.
Les porteurs de projet peuvent être des entités publiques (commune, EPCI), parapubliques (établissement public d’aménagement, SEM, SPL) ou privées (foncière commerciale, GIE, commerçant justifiant de la capacité à mener le projet envisagé…). Les Porteurs de projet privés devront obligatoirement disposer de l’appui de la collectivité territoriale d’implantation de la zone visée par l’expérimentation. Lorsque le projet est porté directement par une collectivité territoriale, elle devra désigner un acteur ou un groupement d’acteurs spécialisé(s) pour la phase de mise en œuvre opérationnelle de l’Opération commerciale et des autres composantes du programme postérieures à la phase d’études préalables.
Le programme d’expérimentation doit permettre d’appréhender la diversité des zones commerciales. En conséquence, il est ouvert à :
Tous les territoires d’implantation (métropole, ville moyenne, commune plus rurale). Il n’est pas nécessaire d’être un territoire Action Cœur de Ville ou Petite Ville de demain pour candidater ;
Des zones commerciales n’ayant que 3 ou 4 magasins aux plus grandes composées de dizaines de magasins ;
Des zones ayant de l’habitat à proximité comme éloigné, une desserte ou non par du transport en commun ;
Des zones exclusivement commerciales ou ayant d’autres activités (industrie, logistique…) ;
Des zones commerciales en zone tendue ou d’autres en décroissance ;
Des zones soumises à des risques naturels pour en améliorer la résilience (PPRN notamment) ou non ;
Des projets plus ou moins matures (certains n’ayant pas fait l’objet d’une étude de préfiguration, d’autres étant en phase opérationnelle).
À noter qu’un projet portant sur plusieurs zones commerciales d’une même agglomération est possible lorsque le projet a pour objet de les traiter de manière cohérente (par exemple, un territoire à trois zones commerciales dont une ou deux en décroissance, le projet peut-être de concentrer les commerces dans la zone qui s’y prête et de modifier l’usage des autres : accueil d’autres activités, renaturation…).
Le territoire du projet doit néanmoins répondre aux caractéristiques matérielles et économiques d’une zone commerciale avec :
Des externalités environnementales négatives : artificialisation massive des sols, étalement urbain, absence d’insertion paysagère ;
Un projet portant sur plusieurs magasins : le programme n’a pas pour objet de requalifier un unique bâtiment commercial, qu’il s’agisse d’un magasin, d’un hypermarché ou d’un centre commercial.
Les projets doivent être situés sur des territoires où une transformation est opportune : en particulier, les territoires peuvent être affectés par des friches commerciales ou être implantés dans des territoires tendus et artificialisés qui justifieraient d’introduire de la mixité fonctionnelle (industrie, logement…) et/ou des espaces de nature.
Si de nombreuses zones commerciales sont éligibles au programme, la sélection prendra en compte plusieurs éléments, notamment :
La détermination des porteurs de projets à agir, évaluée par la capacité à mobiliser des équipes ou, pour les collectivités, à se faire accompagner par un établissement public d’aménagement ou par un acteur privé spécialisé, à l’engagement de positionner directement un directeur de projet auprès des décideurs (Président, maire, DGS…), à la volonté politique assumée de mener une transformation, par exemple en prévoyant une desserte par des transports en commun ;
La présence, dans la zone, de différentes parties ayant la volonté de prendre part à cette transformation (exemple : formation d’un groupement pour candidater avec l’ensemble des parties prenantes, des commerçants ou des foncières commerciales présentes dans la zone souhaitent s’engager dans une transformation de leurs actifs, des acteurs extérieurs souhaitent s’implanter etc) ;
La volonté de s’engager dans une transformation innovante (exigences architecturales et paysagères fortes, mixité des usages…) ;
La volonté de porter le projet en privilégiant des outils comme le projet partenarial d’aménagement (PPA) voire si c’est opportun la grande opération d’urbanisme (GOU) :
NB : Le PPA est un dispositif contractuel formalisant un partenariat engageant les collectivités, l’Etat et le cas échéant leurs opérateurs ainsi que les parties prenantes publiques et privées, en vue de la concrétisation d’actions ou d’opérations d’aménagement, comme la transformation de zones commerciales. Il vient fixer une feuille de route qui définit les interventions et les responsabilités des acteurs du projet et établi un plan de financement de l’ensemble des actions. Il peut aussi donner lieu à une grande opération d’urbanisme (GOU), périmètre juridique dérogatoire au droit commun adossé à un PPA. La GOU est profondément améliorée par le projet de loi Industrie Verte (article 11) afin de faciliter, accélérer et sécuriser 3 la transformation des zones commerciales. Elle va notamment permettre le transfert des droits attachés aux autorisations d’exploitation commerciale (AEC).
Les collectivités sont invitées à mobiliser les aménageurs, foncières, commerçants préalablement au dépôt de leur dossier de candidature pour montrer que l’ensemble des parties prenantes sont en ordre de marche pour mener à bien le projet.
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Le porteur de projet devra notamment fournir, à l’appui de sa candidature, les documents de planification urbaine correspondant au secteur de projet, des vues, des plans et des photographies aériennes.
Pour les porteurs de projet privés, une délibération ou une lettre de soutien motivée de la collectivité concernée par le projet doit également être jointe au dossier.
Les porteurs de projet pourront se rapprocher du référent désigné par la préfecture de département pour compléter/finaliser le dossier en vue d’un dépôt officiel.
Les dossiers de candidature seront examinés par les préfectures de département qui émettront un avis en opportunité avant transmission au niveau régional qui classera les candidatures afin de soumettre jusqu’à quinze projets par région au Jury, placé auprès du Gouvernement, qui opèrera la sélection finale.
Le calendrier de dépôt des prochaines candidatures n'est pas connu à ce jour.
Les collectivités et les opérateurs intéressés peuvent d'ores et déjà se faire connaitre auprès du préfet de département afin de présenter le moment venu un dossier de candidature.
Les lauréats bénéficieront d’un accompagnement financier et humain spécifique (cumulable avec d’autres aides comme le Fonds vert, les offres de service des programmes Action Cœur de Ville ou Petites Villes de demain ou encore les aides dédiées aux Projets partenariaux d’aménagement).
Sur le plan financier :
75 000 € pour financer des études préalables (études de stratégie foncière, d'attractivité commerciale, études urbaines et paysagères, études de programmation, études mobilités, études de pollution, etc.) ;
75 000 € pour la conduite de projet (recrutement d’un chef de projet, prestations d’assistance à maîtrise d’œuvre ou maîtrise d’ouvrage…).
Un accompagnement au titre du déficit d’opération commerciale du Programme de requalification d’ensemble. Les projets situés dans des territoires en déprise seront retenus en priorité pour bénéficier de cette subvention au titre du déficit d’opération. L’aide sera modulée en fonction du degré de fragilité du territoire et plafonnée à hauteur de 50% du déficit de l’Opération, dans une limite de 500€/m² de surface commerciale bâtie restructurée et à 100€/m² de surface non bâtie nécessaire à l’Opération commerciale.
Sur le plan humain :
Accompagnement par une équipe projet dédiée placée auprès du Gouvernement et regroupant les compétences des administrations centrales (ANCT, DGE, DHUP) et des compétences externes des partenaires du dispositif avec en particulier :
Du soutien en ingénierie avec notamment un accompagnement administratif et juridique (méthodologie pour la transformation opérationnelle de la zone commerciale du lauréat, identification d’outils juridiques pour contribuer à la réalisation du projet, fourniture d’une trame de contrat de projet partenarial d’aménagement (PPA), réponses à des questions juridiques, administratives ou opérationnelles ponctuelles etc)
Identification de solutions de financement complémentaires ;
Accompagnement au niveau local par les services déconcentrés de l’Etat (appui à la structuration de la gouvernance de projets, conseil sur la mise en compatibilité du projet avec les documents de planification urbaine…)